北京市发展和改革委员会


关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告


　　为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，经市政府同意，现将《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称《办法》）和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》予以发布，自2006年1月1日起施行。


　　在《办法》实施前应执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的住宅区，在未成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定；物业服务收费标准没有约定的，按不高于现行收费标准执行。物业管理企业购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，或者提供住宅安全防范设施设备、消防设施设备运行维护服务的，可以参照经济适用住房相关服务内容测算费用。


　　按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人物业服务费用的承担，从其约定。


特此通告。




二〇〇五年十二月十九日

北京市物业服务收费管理办法(试行)

　　第一条 为规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业服务收费管理。

　　第三条 本办法所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争；促进物业服务收费通过市场竞争形成；禁止价格欺诈。

　　第五条 本市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。

　　实行市场调节价的物业服务收费，收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

　　实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定基准价标准及浮动幅度，两年公布一次。

　　第六条 经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。

　　经济适用住房小区是指按照《北京市人民政府办公厅印发关于加快经济适用住房建设的若干规定(试行)的通知》(京政办发[1998]54号)文件的规定，由市发展改革、规划、建设部门批准建设的，按照政府指导价销售的经济适用住房小区。

　　危改回迁小区是指执行《北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)》(京政办发[2000]19号)政策的危改回迁小区。

　　第七条 实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。

　　第八条 物业服务费用由业主交纳。政府另有规定的除外。

　　第九条 实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制方式，具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定；业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业与业主在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定。

　　第十条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
　　(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　　(三)物业管理区域清洁卫生费用；
　　(四)物业管理区域绿化养护费用；
　　(五)物业管理区域秩序维护费用；
　　(六)办公费用；
　　(七)物业管理企业固定资产折旧；
　　(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　(九)经业主同意的其它费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　第十一条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

　　物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
　　业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

　　第十二条 物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

　　第十三条 执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯、水泵运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定。协商达成一致之前，电梯、水泵运行维护费执行政府指导价。

　　第十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第十五条 业主按照房屋买卖合同约定的交付期开始交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

　　第十六条 物业管理企业可按月、按季或按年度计收物业服务费用，但不得一次性预收一年以上(不含一年)的物业服务费用。

　　第十七条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

　　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

　　第十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第十九条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

　　第二十条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

　　第二十一条 物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。

　　第二十二条 市、区县价格主管部门和房地产行政主管部门依法负责监督管理物业收费和物业服务行为。

　　第二十三条 本办法由市发展和改革委员会、市建设委员会按各自职责负责解释。

　　第二十四条 本办法自2006年1月1日起执行。

　　《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》(京价(房)字[1997]第196号)、《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法(试行)》(京价(房)字[2000]163号)、《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》(京价(房)字[1998]第394号)、《关于调整委托管理住宅电梯高压水泵收费标准的通知》(京价(房)字[1996]第274号)同时废止。

北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准
http://www.beijing.gov.cn/fg/zxfggzjwj/P020051229340073876501.xls
北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准2
http://www.beijing.gov.cn/fg/zxfggzjwj/P020051229340074145648.doc
贵州省贵阳市人民政府


贵阳市外来劳动力就业管理规范

　（１９９６年１２月３０日　贵阳市人民政府令第２２号）


第一章　总则

　　第一条　为加强外来劳动力就业管理，规范用人单位的用工行为，保障劳动关系双方的合法权益，根据《中华人民共和国劳动法》和有关法律、法规，结合我市实际，制定本规定。


　　第二条　本规定适用于贵阳市行政区域内的企业、个体经济组织（以下简称用人单位）及与之建立劳动关系的外来劳动力。
　　国家机关、事业单位、社会团体和与之建立劳动关系的外来劳动力可参照本规定执行。


　　第三条　本规定所称外来劳动力，是指无贵阳市常住户口，年满十六周岁，要求在本市就业的非专业技术人员。


　　第四条　贵阳市劳动行政部门是外来劳动力就业管理的主管部门。
　　计委、财政、物价、公安、工商、民政、城管、卫生、计生委、建委、经委和企业行政主管部门等，根据法定的职责，协同劳动行政部门做好外来劳动力就业管理工作。


　　第五条　外来劳动力在本市就业，依照规定实行分级管理。


　　第六条　劳动行政部门的职责：
　　（一）宣传国家劳动法律、法规；
　　（二）核发就业证；
　　（三）指导用人单位与劳动者签订劳动合同，办理合同鉴证手续；
　　（四）对外来劳动力的使用情况进行监督、检查；
　　（五）依法维护劳动关系双方的合法权益。


　　第七条　外来劳动力的人身权利和其他合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第二章　就业登记及用工管理





　　第八条　外来劳动力在本市就业，应当持《身份证》、原常住户口所在地劳动行政部门核发的《外出人员就业登记卡》和贵阳市《暂住证》，育龄妇女必须持有原常住户口所在地计划生育部门出具的生育状况证明，到劳动行政部门申请办理就业证，持证在本市就业。


　　第九条　用人单位使用外来劳动力应当具备下列条件：
　　（一）必须是持有效证件的外来劳动力；
　　（二）必须是允许使用外来劳动力的工种（岗位）；
　　（三）提供符合规定的工作环境和条件；
　　（四）具备支付劳动者劳动报酬和提供法定的保险、福利待遇的能力。


　　第十条　用人单位使用外来劳动力经主管部门同意后，应当向劳动行政部门办理用工登记用工年审等有关手续。
　　劳动行政部门应当自接到申请之日起十五日内作出答复。逾期不答复的视为批准。


　　第十一条　使用外来劳动力，按工种（岗位）技术含量高低、劳动强度大小和工作环境优劣分类进行管理。一类工种（岗位）严禁使用；二类工种（岗位）经批准方可使用；三类工种（岗位）允许使用；具体工种（岗位）分类名录，由市劳动行政部门按国家规定另文公布。


　　第十二条　禁止任何单位和个人使用未满十六周岁的未成年人。


　　第十三条　用人单位在二类工种（岗位）使用外来劳动力的，劳动行政部门根据使用人数向用人单位收取“再就业解困资金”，收取标准按用人单位上年职工平均工资收入的４０％计算。“再就业解困资金”主要用于组织和帮助失业职工和企业富余职工的再就业。法律、法规另有规定的从其规定。


　　第十四条　使用外来劳动力的单位以及外来成建制单位，须按季向劳动行政部门缴纳外来劳动力“调节费”，每月缴纳标准为实际支付外来劳动力工资总额的１－３％。收费手续由市劳动行政部门按规定向财政、物价部门申请办理。


　　第十五条　用人单位使用外来劳动力，应当依法订立劳动合同。


　　第十六条　用人单位与外来劳动力发生劳动争议，双方应当协商解决；协商不成的，可以向本单位劳动争议调解委员会申请调解；调解不成的，可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。对仲裁裁决不服的，可以向人民法院起诉。

第三章　劳动报酬及职工安全卫生





　　第十七条　外来劳动力的工商，用人单位应当按规定及时、足额并以货币形式发放，并纳入工资基金手册管理。


　　第十八条　用人单位必须对使用的外来劳动力进行培训教育。从事技术工作的，必须接受专业技术培训。培训工作可由企业或专门的职工培训机构组织承担，经考核合格并取得劳动行政部门颁发的技术合格证书方能上岗。


　　第十九条　用人单位必须严格执行国家劳动安全卫生的法律、法规，为外来劳动力提供必要的劳动卫生条件和劳动保护用品。在有毒有害和危险性较大的作业场所和环境工作的，必须采取有效的防护措施，防止工伤事故的发生。


　　第二十条　用人单位应当按规定加强对外来女工和未成年工的劳动保护。


　　第二十一条　外来劳动力应当依照与用人单位订立的合同完成劳动任务，自觉执行劳动安全卫生规程，遵守劳动纪律和职业道德。


　　第二十二条　外来劳动力从事有健康要求的食品、服务工作，必须经卫生部门健康检查合格后方可上岗。


　　第二十三条　外来劳动力在劳动过程中发生伤亡事故或职业中毒，用人单位必须组织抢救，并按照法律、法规有关规定及时报告有关部门，接受调查处理。


　　第二址四条　外来劳动力在合同期限内因工伤、残或者死亡的，其待遇按照国家有关规定执行，所需费用由用人单位负责。


　　第二十五条　外来劳动力在合同期限内患病或非因工负伤的，其停工医疗期限最长不超过三个月，在医疗期内医疗待遇与在职职工相同。伤病假期间，由用人单位按不低于当地职工困难救济费标准发给生活补助费。


　　第二十六条　外来劳动力病伤痊愈，不能继续从事原工作，也不能从事用人单位另行安排的工作的，或医疗期满尚未痊愈的，用人单位可以解除劳动合同。对连续工作满半年以上，医疗期满尚未痊愈被解除劳动合同的，由用人单位按本人三个月的工资一次性发给医疗补助费。对因病或非因工死亡的，由用人单位按在职职工的标准发给丧葬补助费和一次性供养直系亲属救济费。

第四章　罚则





　　第二十七条　违反本规定，有下列行为之一的单位和个人，由劳动行政部门给予以下行政处罚：
　　（一）使用外来劳动力未办理《就业证》的，责令限期补办，限期内不补办的，按每使用壹人，每月处以用人单位５０元的罚款，并限期补办手续。
　　（二）一类工种（岗位）使用外来劳动力的，按每使用壹人，处以用人单位５０００元以上１００００以下的罚款，并限期清退。
　　（三）二类工种（岗位）未办理审批手续而擅自使用外来劳动力的，责令限期补办有关手续；到期仍不补办手续的，按每使用壹人，处以用人单位２０００元以上３０００元以下的罚款，并限期清退。
　　（四）用人单位使用外来劳动力未办理用工登记手续的，责令限期补办，到期仍不补办的，按每使用壹人，处以用人单位１００元的罚款，并限期补办用工登记手续。
　　（五）用人单位在规定年审时间内，未办理用工年审手续的，责令限期补办，到期仍不补办的，按每使用壹人，处以用人单位１００元的罚款，并限期补办用工年审手续。
　　（六）用人单位使用外来劳动力未订立（续订）劳动合同或者合同未鉴证的，责令限期补办手续；到期仍不补办的，按每使用壹人，处以用人单位５０元的罚款，并限期补办手续。
　　（七）违反国家职业安全卫生规定的，责令限期改正；到期不改正的，对用人单位处以２０００元以上的１００００元以下的罚款。
　　（八）外来劳动力违反劳动合同，给用人单位造成经济损失的，应当依法承担赔偿责任，并对直接责任人处以赔偿额２０％以下的罚款。
　　（九）用人单位克扣或者无故拖欠外来劳动力工资，不执行最低工资标准的，责令限期改正，并由用人单位给予拖欠工资１－５倍的经济补偿。
　　（十）用人单位拒缴“再就业解困资金”和“调节费”的，按日加收应缴金额２‰的滞纳金，并责令限期补缴。


　　第二十八条　行政罚款必须使用财政部门统一制发的罚款收据。实施行政处罚必须按照《中华人民共和国行政处罚法》的规定执行。


　　第二十九条　当事人对劳动行政部门作出的行政处罚决定有服的，可按行政复议条例和行政诉讼法的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。在法定期限内不申请复议或者不提行行政诉讼，又不履行行政处罚决定的，由劳动行政部门申请人民法院强制执行。


　　第三十条　劳动行政部门的工作人员应当严格秉公执法，有徇私舞弊、索贿受贿行为的，由劳动行政部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章　附则




　　第三十一条　本规定具体应用中的问题由市人民政府法制局负责解释。


　　第三十二条　本规定自一九九七年一月一日起施行。