完善行政诉讼，建设法治国家

魏君灿


内容摘要：
“依法治国，建设社会主义国家”是我国宪法确定的基本的治国方略，因此法治国家已经成为我国社会发展的重要目标和追求的理想的社会状态。在法治国家中，如何保障行政相对人的合法权益不受侵犯及保证行政机关依法行政、合理行政是一个重要的问题，也是行政诉讼制度着重需要解决的问题。笔者将从行政诉讼与法治国家的内在关系出发，深入分析我国行政诉讼对法治国家的作用、存在的不足之处及完善措施。
关键词：行政诉讼 法治国家
一、行政诉讼是建设法治国家的必然要求
从人类发展的历史看，可以把国家分为人治国家和法治国家两种。在人治国家中，“国王就是法律”，国王的权力至高无上，集立法权、行政权和司法权于一身，国王可以随意制定、修改法律，人民群众丝毫无人权可言。随着人类历史的发展，法治国家逐渐成为人类的追求。这是由人治国家种种制度上的缺陷所决定的，其实在我国就有比较深刻的教训。1957年开始至1976年，阶级斗争盛行，党和国家从轻视法治发展到彻底抛弃法治，法律虚无主义盛行。十年浩劫，宪法名存实亡，公检法被砸烂了。大搞群众办案、群众专政，酿成了中国历史上经济、文化建设的悲剧，更是法治建设的悲剧。痛定思痛，在我国自十一届三中全会后开始法治建设，更在宪法中明确把法治国家作为我国的追求。法治国家的建设必然要求行政诉讼的建立和完善，这是由法治国家的内在要求所决定的：
（1）制约行政权力是法治国家的必然要求。众所周知，法治国家的一个重要标志是一切公共权力都受法律的控制和约束。在理论上可以被称为“控权论”。这种理论认为，权力需要控制，一切权力都有滥用的可能，权力越大，越有滥用的危险，越需要控制。这种观念首先来源于孟德斯鸠，他说“一切有权力的人都容易滥用权力，这是万古不易的一条经验：有权力的人们使用权力一直到遇有界限的地方才休止，说来奇怪，就是品德本身也是需要界限的。从事物的性质来说，要防止滥用权力，就必须以权力约束权力。” 在权力体系中，行政权力是行政机关管理内政、外交的权力，即各级行政机关依照法律的授权，在法律规定的程序和方式管理国家的政治、经济、文化、教育、科技等各项行政事务的管理权力，同样应该受到法律的控制，特别在现代社会，行政权无处不在，无处不有，越来越多地介入社会生活的各个领域，如果不对行政权力依法控制，行政相对人的合法权益就会受到侵害。行政诉讼就是基于这种需要的产物。
（2）保障权利是法治国家的法律价值
权利是法律的重要价值准则。如何对待权利，是不同类别法律的重要区别。在法治国家，权利总是被法律所强调和保护，在人治国家，权利总是被践踏和抛弃。“权力与权利有着重大的区别。首先，在终极意义上，权利是权力的基础，权力不是权利的基础。其次，权利要由权力予以保护，权利本身往往难以自保，而权力本身却有充分的自我保护能力。第三，权利本身不具有国家强制性，对其保护要依赖权力，而权力本身就具有一定的国家强制性。权力与权利的区别就决定了权力易于膨胀，而权利难以自保。权利与权力之间，权利易于受到权力的侵犯。为了保障权利，法律就必须制约权力。权利与权力之间的关系状况反映着一定社会的民主程度”。 法治的首要任务就是对权力的制约，严格规范权力的范围和行使，防止权力对权利的侵犯，实际上也就是保障民主，在任何法治国家，民主总是法治的内核和精神。离开民主就没有法治，所以法治就必然要求对权力进行制约，为权利提供保障。在我国以前和现实中，权利很难有良好的法律保障。权利总是受到权力和义务的侵犯，因此强调对权利的保护意义更为重大。
二、行政诉讼在法治国家中的重要作用
我国行政诉讼制度自建立起，促进了人民法治观念的强化，促使行政机关依法办事，提高执法水平，使我国的行政法治化向前迈进了一步。具体说，有以下作用：
（1）行政诉讼有利于宪政的实现。宪法是国家根本大法，是各项法律的基础，它的原则规定需要通过建立各种具体法律制度而得以实施。行政诉讼的建立，一方面是以宪法为根据，另一方面也正是为了保证宪法原则规定的实施。我国宪法第四十一条赋予了公民对任何国家机关和国家工作人员的违法失职行为向有关国家机关申诉、控告和检举的权利， 为切实保障公民这一宪法赋予的基本权利，就必须建立相应的处理申诉、控告和检举事项的制度，行政诉讼正是公民不服行政机关作出的具体行政行为，而以该行政机关为被告向人民法院申诉和控告，由权威、公正的人民法院通过审理行政案件予以处理而落实公民权利、保障宪法实施的制度。法制社会中往往以宪法的充分实现为其法制的最高价值，行政诉讼的建立健全是实施宪法的重要保障。
（2）行政诉讼增强广大人民群众的的法治意识。长期来说，我国一直是人治国家，行政权力在我国肆无忌惮，不受任何限制，人民群众的法治意识淡薄，民主观念缺乏，诉讼在我国历来是一件可耻的事，根本没有“民告官”的意识。通过行政诉讼制度的实施，人民群众在人民法院主持、指挥下，自觉维护自身的合法权益，这有助于打破"官贵民贱"、"官治民"的旧观念，培植和增强全体社会成员民主、法治意识。
（3）行政诉讼促进行政机关依法行政，提高行政效能，为建立一个廉洁高效的政府作出努力。行政诉讼一方面通过行政相对人的行为来监督行政机关，在维护自身合法权益中监督政府依法行政，另一方面，通过法院的司法审查机制，作出撤销、维持或者变更具体行政行为等判决，实现对行政权力的有效司法监督。
（4）行政诉讼保障了行政相对人合法权益。我国《行政诉讼法》的首要目的就是保障行政相对人的合法权益，行政诉讼一方面通过行政相对人的自身维权行动来保障合法权益不受行政机关的非法侵犯，更通过法院的公正司法来帮助处于弱势地位的行政相对人获得公正。司法实践中，在大量的“民告官”案件中，行政相对人胜诉。
（5）行政诉讼促进我国民主制度的完善。 行政诉讼的根本目的和基本功能是保障公民权利、自由的充分实现。因此，行政诉讼无疑是建设民主政治的重要内容，同时也推进以实现民主政治为核心的政治体制改革的顺利进行。
三、完善我国行政诉讼制度的几点思考
目前，我国的行政诉讼实践中还存在许多不合理的情形：如行政诉讼目的的双重论；行政诉讼的受案范围过于狭窄，行政相对人的合法权益得不到全面的保护；行政相对人不愿告、不敢告的现象还较大程度的存在，行政机关对贯彻《行政诉讼法》有抵触情绪，规避诉讼、防碍法院办案的现象时有发生；部分审判人员素质不高、不能适应行政审判的需要。这都需 要在行政诉讼实践中不断完善。我从以下几个比较重要的问题谈一谈。
（1）确立行政诉讼的单一目标。关于行政诉讼的目的，在行政诉讼实践中，主在有三种观点，第一种观点认为行政诉讼的唯一目是保护公民、法人和其他组织的合法权益。离开保护公民、法人和其他组织的合法权益也就不会有行政诉讼；第二种观点认为行政诉讼的目的不仅在于保护公民、法人和其他组织的合法权益，而且还包括保障行政机关依法行使行政职权，并认为保护行政相对人的合法权益和保障行政机关依法行使权力不是对立而是统一 的；第三种观点认为“为保护人民法院正确、及时审理行政案件，保护公民、法人和其他组织的合法权益，维护和监督行政机关依法行使行政权力”， 认为这一规定是对我国行政诉讼法的目的的集中概括。其实，行政诉讼作为一种司法救济制度，其目的只能是维护和保障行政相对人的合法权益。行政诉讼是适应现实社会迫切需要由权威、公正的司法机关对不法行政行为侵犯行政相对人合法权益予以司法救济，切实保障行政相对人合法权益，行政机关是行政执法的主体，行政机关可以依靠自身的力量强制行政相对人接受和服从行政管理，而不必也无须借助行政诉讼来实现行政机关所代表的国家意志，维护行政机关所代表的国家利益和公共利益，特别在我国，行政观念极强、行政权力极大，极容易损害行政相对人的合法权益，完全没有必要保障行政机关行使权力。
（2）扩大行政诉讼的受案范围，全面保护行政相对人的合法权益。行政诉讼法所规定的受案范围集中体现在三个条文中，即第2条、第1l条和第12条。第2条以概括的方式确立行政诉讼受案范围的基本界限，即“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关的工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权向人民法院提起行政诉讼”。其第11条，在第1款中以肯定列举的方式列出了属于行政诉讼受案范围的各种具体行政，并在其第2款中以概括的力式将难以列举全面。今后将逐步纳入行政诉讼受案范围的作为补充。第12条以否定列举的方式对不属于行政诉讼受案范围的事项作了排除规定。从法律条文来看，我国在行政诉讼受案范围的设定问题上采用概括与列举相结合的混合模式。这一模式难免产生逻辑上的不周延问题，容易引起法律条文之间的冲突和不协调，在现实法律运用中容易引起理解上的不一致。从行政相对人能提起行政诉讼的对象来看，局限于具体行政行为，不能对抽象行政行为提起行政诉讼。抽象行政行为不会对当事人产生直接的损害，但实际上很多抽象行政行为直接对私人的权利和义务加以限制，并不需要具体行政行为的中介；而且即使能够通过提起具体行政行为对抽象行政行为进行审查，由于只能针对个案而不能否定整个抽象行政行为的效力，因此并不是一种经济的制度选择，因此有必要把抽象行政诉讼纳入行政诉讼的受案范围。行政诉讼的受案范围与《行政诉讼法》所保障的权利紧密相连。根据《行政诉讼法》第十一条第一款第八项的规定，我国行政诉讼保护的权益范围一般包括相对人的人身权与财产权。这种权益保护范围的限制并无多少正当性可言。在现代社会，诸如受教育权、政治权利、劳动权和文化权等对公民同样重要，离开这些权利，公民的生存与全面发展即面临巨大的威胁。目前很多法院在受理案件时，对人身权和财产权作扩大解释，并将其与民法上的含义分离，例如将知识产权和受教育权也包括在内，这显然符合我国行政诉讼法保障公民权利的根本精神和我国社会主义法冶的发展方向；在未修改现行行政诉讼法的情况下，从更有效保护相对入合法权益的目的出发，也可考虑将劳动权、文化权等未超越人身权和财产权文义范围的权利，通过扩大解释纳入行政诉讼所保护的权益范围之内。其他一些权利由于已经超越了人身权和财产权的文义范围，应当通过修改行政诉讼法扩大行政诉讼对权利的保护范围。
（3）完善我国的行政诉讼类型。行政诉讼的类型化具有提供适当的权利保护类型、统一处理和筛选适当的诉讼方式以及调整行政权与司法权的功能。我国行政诉讼的类型化尚不发达，限制了行政诉讼制度功能的充分发挥。①主观诉讼是指以保护主观个人权益为目的的诉讼，原告的起诉资格取决于是否存在对其实体法上权益加以保护的必要。而客观诉讼是为了维持客观公法秩序而进行的诉讼。我国《行政诉讼法》仅规定了主观诉讼，对客观诉讼未予涉及，在其他的单行法中也罕见对此作出规定者。为了更充分地发挥行政诉讼制度的功能，应当通过完善行政诉讼法和相关的单行法，建立客观型行政诉讼。具体来说，对于涉及环境保护等事关公共利益的事件，可以考虑允许公民以纳税人的身份提起行政诉讼，当社团成员的普遍利益受到侵害时，社团应有资格以自己的名义提起行政诉讼，当行政机关的违法行为侵犯国家利益或公共利益时，应当由特定的国家利益代表人提起行政诉讼，要求撤销违法的行政行为或强制行政机关履行职责。②我国行政诉讼法规定了形成诉讼(撤销与变更诉讼)和给付诉讼，对确认诉讼未予规定，但确认诉讼在司法实践中得到承认，并在最高法院新的司法解释中得到确认，因此，从总体上来看，这三种诉讼类型均已具备。但我国行政诉讼法仍存在欠缺，主要体现在仅注意到各种诉讼判决内容的不同，而未能全面考量各种诉讼类型在适法要件、举证责任、诉讼时效等诉讼规则上的差异。行政诉讼法和司法解释在程序规则的设计上主要着眼于撤销诉讼，对其他类型诉讼的程序规则的特殊性注意不够，例如无效确认诉讼，这一诉讼形式在国外没有诉讼期限的限制，但在我国司法解释中并投有得到体现；又如给付诉讼的举证责任与撤销诉讼也存在重要的差别，我国《行政诉讼法》对此未予重视。这些缺陷都需要通过修改行政诉讼法的方式加以克服。
（4）建立相对弱化的职权主义行政诉讼模式。从世界各国来看，行政诉讼模式主要有职权主义和当事人主义两种。因为当事人主义的正常运行建立在双方当事人参与能力大体对等的前提下，但在我国行政机关拥有强大的行政权，并且常以保密等各种理由拒绝公民、法人获得证据，公民、法人调查事实、收集证据以及对法律掌握的能力都无法与行政机关相抗衡。而且由于大多数行政诉讼的代理费用较少，阻力和压力大，不能吸引更多的律师(特别是优秀律师)作为代理人参与诉讼。因此，如果实行当事人主义，必将严重影响行政审判的实体公正，不利于对相对人权益的有力保护。应当以借鉴大陆法系职权主义模式为基础，同时注意明确职权主义的界限，井结合中国的实际对其加以弱化和限制。以职权主义为基础应当体现在下列方面：法院对行政行为合法性的审查，不以原告所主张事实为限，而应当从行政行为合法性的要件出发对其进行全面审查；法院对于有助于查明被诉行政行为违法的证据，应当依职权进行积极全面的调查；当事人的自认对于法院没有拘束力。行政诉讼采取职权主义的主要目的，是保障作为弱者的原告能够与行政机关形成有效的对抗。如果法院在行政审判活动中为行政行为合法性提供事实和证据加以支持，则将造成相对人更大的困难并使其对提起行政诉讼视为畏途；这在我国行政案件偏少、相对人诉讼意识淡薄的情形下是应当加以克服的。为此，应当明确行政诉讼中职权探知主义的单方性；即法院调查的事实和证据只能用以证明行政行为的违法性，而不能用来证明行政行为的合法性。这与典型的职权探知主义相比似乎对保护公共利益不利，但是行政机关的能力已经足够收集到其所作的证据，法院不协助被告举证，对实体真实的发现一般并无影响。


江西省上饶市人民政府


上饶市住宅区物业管理办法


　　第一章　总则
　　第一条　为加强和规范上饶市住宅区物业管理，明确业主、使用人和物业管理企业及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造整洁、安全、优美、舒适、文明的居住环境，根据《江西省城市居住小区物业管理条例》，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本办法适用于本市行政区域内住宅区的物业管理。
　　第三条　本办法所称的住宅区，是指以住宅为主，公用设施配套比较齐全并具有一定规模的居民生活区。住宅区的划分，由县、市（区）房地产管理部门结合社区管理，按照住宅与公共实施的相关情况划定。
　　本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及相关设施、设备、场地等。
　　本办法所称业主，是指房产的所有权人。非业主使用人可以根据业主委托，享有权利，并承担义务。
　　本办法所称物业管理，是指业主、非业主使用人委托物业管理企业对物业进行日常维护、修缮和整洁，同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理，并为业主、非业主使用人提供相关服务。
　　本办法所称物业管理企业，是指依法设立的从事物业管理服务的法人。
　　第四条　市人民政府房地产行政主管部门（以下简称物业主管部门）是本市行政区域内物业管理的行政主管部门。
　　县、市（区）房地产管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本办法对辖区内的物业管理进行监督管理。
　　建设、规划、市政、电力、邮电、环卫、园林、公安（消防）、价格、工商行政管理等有关部门按照各自职责协同实施本办法。
　　街道办事处协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社会服务的相互关系进行协调。
　　第二章　业主大会与业主委员会
　　第五条　实行物业管理的住宅区入住率达到５０％以上的，必须召开业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。业主人数超过１００名的，可按比例推选业主代表。
　　业主大会由全体业主组成，业主代表大会由业主推选的代表组成。业主大会或业主代表大会须拥有投票权者过半数以上的业主或业主代表出席才能举行。
　　业主的投票权，普通住宅按每２０平方米为一个计票单位，别墅按每１５平方米为一个计票单位；非住宅按每１０平方米为一个计票单位，不足的按四舍五入处理，但每个独立产权单位不得分割投票。
　　第一次业主大会或业主代表大会，由物业主管部门会同街道办事处、居委会等相关单位组织召开，费用开支由物业建设单位承担。
　　第六条　业主大会或业主代表大会行使下列职权：
　　（一）选举、罢免业主委员会委员；
　　（二）审议通过或修改业主委员会章程和业主公约；
　　（三）审议业主委员会工作报告；
　　（四）决定聘用或解聘物业管理企业；
　　（五）审议通过住宅区物业管理方案；
　　（六）决定其他有关维护业主权益和督促业主执行业主公约的重大事项。
　　第七条　业主大会或业主代表大会一般每年召开１—２次；经业主委员会或１０％以上业主提议，也可临时召开业主大会或业主代表大会。
　　业主大会或业主代表大会可以邀请街道办事处、社区居民委员会和使用人代表列席。业主可书面委托代理人出席。业主委员会要求物业管理企业列席会议的，物业管理企业的负责人或其书面委托代理人应当列席会议。
　　业主大会或业主代表大会的决议，以全体业主或业主代表过半数通过。
　　第八条　业主委员会是在住宅区内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
　　一个住宅区只能成立一个业主委员会。
　　第九条　业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
　　（一）召集和主持业主大会或业主代表大会；
　　（二）聘请派出所、居民委员会等有关单位人员兼任业主委员会副主任或委员；
　　（三）根据业主大会或业主代表大会的决定，可以通过招投标或其他方式，选聘、续聘或改聘物业管理企业，并代表业主签订、变更、终止物业管理委托合同；
　　（四）监督检查物业管理经费的使用情况；
　　（五）检查业主公约和物业管理委托合同的执行情况；
　　（六）受理业主对物业管理企业的投诉；
　　（七）监督和协助物业管理企业的工作，根据物业管理企业请求公布欠缴费户名单，协助物业管理企业催交物业管理服务费；
　　（八）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
　　第十条　业主委员会根据住宅区的规模由５至１１人组成，设主任１人，副主任１至３人，每届任期３年，可以连选连任。
　　业主委员会可将日常管理事务委托居民委员会承担，业主委员会会议由主任召集，作出的决议，以组成人员的过半数通过。
　　第十一条　业主委员会应在选举产生之日起１５日内，将业主委员会章程和名单报物业主管部门登记备案，并同时抄送当地居委会。
　　第十二条　业主委员会的活动经费由全体业主共同分摊，但不得超过同期物业管理费总额的５％．具体数额和计划由业主大会或业主代表大会审议决定。
　　第十三条　业主大会、业主代表大会、业主委员会的决议和业主公约，应当符合国家的有关规定，不得与法律、法规、规章相抵触。
　　第三章　物业管理企业
　　第十四条　物业管理企业必须持有物业主管部门颁发的《物业管理资质证书》。物业管理资质实行年审制和等级管理制。物业管理企业应配备相应的专业技术人员和管理人员，物业管理人员应经专业培训考核合格后，持证上岗。
　　第十五条　物业管理企业的权利：
　　（一）根据委托合同和法律、法规、规章以及国家的其他有关规定，管理住宅区的物业；
　　（二）按照国家和省、市有关规定收取物业管理服务费；
　　（三）制止各种损害住宅区物业和妨碍物业管理的行为；
　　（四）享受国家对第三产业的优惠政策。
　　第十六条　物业管理企业应当提供的服务内容：
　　（一）物业公用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新；
　　（二）物业公用部位、共用设施和物业管理区域内道路景观、绿地的保洁服务；
　　（三）公共绿地、花草树木的养护、管理；
　　（四）车辆进出及停放的管理；
　　（五）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范；
　　（六）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案、业主档案的保管；
　　（七）举办社区文化活动；
　　（八）物业管理企业应接受所在街道办事处和居委员的监督，协助做好社区管理、社区服务工作。
　　第十七条　新建住宅区交付使用而入住率不到５０％的，由开发建设单位选择物业管理企业或自行组建物业管理企业进行前期管理，并报物业主管部门备案，前期物业管理费用由开发建设单位承担。业主大会或业主代表大会产生后，由业主大会或业主代表大会决定物业管理企业的续聘和改聘。
　　物业销售（预售）时，前期物业管理企业应当告示服务内容和收费标准并与物业买受人签订前期物业管理服务协议。
　　第十八条　实施物业管理的住宅区，业主委员会应当与受聘的物业管理企业签订物业管理委托合同（以下简称委托合同）。
　　物业管理委托合同必须按省建设厅、省工商行政管理局联合制定的《物业管理委托合同示范文本》签订。
　　物业管理企业应当自委托合同签订之日起１５日内，将委托合同报物业主管部门备案，同时抄告辖区居委会。
　　第十九条　住宅区内车辆停放的管理应接受公安等部门的统一指导和监督。
　　进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所。
　　物业管理企业应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。
　　第四章　物业维修经费
　　第二十条　实行物业管理的住宅区应当建立物业维修专项资金，用于房屋的公用部位、设备和住宅区内公共设施保修期满后小修以上的维修、养护。
　　物业维修专项资金遵循全额储存、业主共同所有、合理使用的原则。实行统一缴交、专款专用、民主理财、接受财政、审计监督的管理制度。
　　第二十一条　物业维修专项资金不得出错，不得用于房地产投资，不得用于经营股票、期货或其他具有风险的经营活动，不得为单位或个人提供任何形式的担保。
　　物业维修专项资金的管理费用由财政部门核定，在物业维修专项资金的增值收益中提取，并纳入预算外资金收支两条线管理。
　　第二十二条　物业维修专项资金由物业管理行政主管部门成立“维修资金管理中心”设立专户进行管理。
　　物业维修专项资金由开发建设单位和购房者共同缴纳，开发建设单位按１５元／㎡标准缴交，购房者（含商品房、经济适用住房、拆迁安置房）按购房款２％的比例缴纳到开发建设单位，由开发建设单位在办理住宅区移交时一并划拨到“维修资金管理中心”专户。
　　第五章　物业管理用房
　　第二十三条　开发建设单位在新建住宅区开发建设中，应当按住宅区总建设面积９‰的比例配置物业管理用房。其中５‰为物业管理和社区管理办公用房，４‰为经营用房，其费用列入开发建设成本，具体位置应在办理物业销售（预售）证之前予以确定。
　　物业管理用房产权属国家所有，交由业主委员会代管，由物业管理企业使用。零星开发的商品房，难以提供物业管理用房的，需向物业主管部门交纳相应的物业管理用房价款，由物业主管部门在同一住宅区内统一调剂物业管理用房。开发建设单位必须在住宅区房屋单体工程质量竣工验收合格之日起１５日内无偿移交给物业主管部门，具体使用可根据各个社区实际情况拟定方案，报物业主管部门核准。
　　第二十四条　开发建设单位应当在住宅区竣工验收合格之日起１５日内，向物业主管部门移交下列工程建设技术资料：
　　（一）住宅区总平面图；
　　（二）住宅区单体建筑、结构、设备图；
　　（三）住宅区地下管网图；
　　（四）有关设施、设备的使用和维修技术资料；
　　（五）住宅区综合验收资料。
　　住宅区业主委员会成立后，物业主管部门应当将上述资料提供给业主委员会，供物业管理企业使用。
　　住宅区综合验收时，应有物业所在地街道办事处派人参加，开发建设单位已选择了物业管理企业进行前期管理的，物业管理企业必须派人参加。
　　第二十五条　住宅区交付使用后，由开发建设单位承担保修期内的保修责任或者由其委托的物业管理企业承担。
　　第二十六条　住宅区内的管道煤气、通信、水、电、有线广播电视的管线及设施、设备的维修与养护，由有关专业单位负责或者由其委托的物业管理企业负责。
　　第六章　物业的使用与维护
　　第二十七条　任何单位和个人不得在住宅区内从事下列行为：
　　（一）擅自改变房屋结构、房屋用途；
　　（二）对房屋承重墙、梁、柱、板、阳台及公共部位违章凿、拆、搭、占；
　　（三）变更房屋外立面装饰；
　　（四）堆放危及公共安全的易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；排放有毒、有害和污染的物质或超出国家规定标准的噪音；
　　（五）聚众喧闹；
　　（六）擅自占用公共场所，损坏公共设施，毁坏绿化；
　　（七）随意停放机动车辆；
　　（八）乱设摊、乱设集贸市场；
　　（九）乱倒垃圾、杂物；
　　（十）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻划；
　　（十一）在住宅区内饲养家禽、家禽和放养宠物；
　　（十二）法律、法规、规章规定不得从事的其他行为。
　　第二十八条　业主或非业主使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业，并按照《住宅使用说明书》和《业主公约》的规定缴纳一定的保证金再进行装修。物业管理企业应当将装修房屋的注意事项告知业主或非业主使用人。
　　物业管理企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为或造成其他业主、使用人财产损失或影响物业使用的，由物业管理企业督促责任人负责修复或赔偿，应当通知行为人立即停止并改正。对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
　　第二十九条　物业维修、更新时，相邻业主、使用人应当予以配合，因相邻业主、使用人拒绝配合而造成其他业主、使用人物业损坏及财产损失的，应承担修复或赔偿责任。因物业维修、更新影响相邻业主或使用人物业使用或造成财产损失的，由责任人修复或赔偿。
　　物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，物业管理部门应当督促物业管理企业限期维修。
　　第七章　物业管理服务收费
　　第三十条　物业管理服务收费的确定，应当遵循合理、公平、公开以及与物业管理企业资质等级、服务内容相适应的原则。
　　第三十一条　物业管理企业提供物业维修保养、公共卫生清洁、绿化、交通、保安等具有公共性的服务而收取的物业管理服务费，实行政府定价；物业管理企业提供公共代办性的服务而收取的物业管理服务费，实行政府指导价，特约服务费除价格主管部门另有规定外，实行市场调节价。具体收费标准按规定的权限由物价部门会同物业主管部门制定。
　　业主委员会已委托物业管理企业进行管理与服务项目的收费，除法律、法规、规章另有规定外，其他部门不得重复收取。
　　物业管理服务费的收支情况，物业管理企业应当每年公布一次，接受业主委员会的监督。
　　第三十二条　物业管理企业在不影响住（用）户利益的前提下，利用物业管理区域内属于全体业主共有的场地、设备或物业管理经营用房开展经营活动，收益应用于物业管理服务费用开支。
　　第三十三条　物业管理服务费由物业管理企业按《物业管理委托合同》所约定的期限向业主或非业主使用人收取。预收期限不得超过１２个月。业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
　　物业管理服务收费实行明码标价，收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布。
　　第三十四条　建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的７０％收取。物业管理企业在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。
　　第八章　附则
　　第三十五条　本办法施行前已经实施物业管理的住宅区，应当按照本办法规定进行规范。
　　本办法施行前已交付使用但尚未实施物业管理的住宅区，按照本办法规定逐步实施物业管理。
　　第三十六条　大厦写字楼、商住楼、别墅区、工业区及其他非居住房屋的物业管理参照本办法执行。
　　第三十七条　违反本办法规定的，由政府主管部门按照《江西省城市居住小区物业管理条例》之规定予以处罚。
　　第三十八条　本办法由市物业主管部门负责解释。
　　第三十九条　本办法自发布之日起施行。