《物权法草案》中不动产登记部分的解析
为了参与《物权法草案》三审稿提交全民讨论活动，从中分析我国不动产登记制度的走向，我们现对第二章《物权的设立、变更、转让和消灭》第一节《不动产登记》进行一下粗浅的解读,以与大家共同探讨。
1、【制度要点】关于不动产登记的法律效力
【法条】第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
【本条解读】不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：
一是登记对抗主义。认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。日本国采此立法例。
二是登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。德国、瑞士采此立法例。
三是地券交付主义。又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。澳大利亚采取此种做法。
四是登记公示主义。即以登记作为公示不动产物权状态的方法，不动产物权的变动以当事人合意而发生效力。也就是说买卖合同有效成立，标的物所有权即行转移，无需登记和交付。如法国的立法模式，这种立法模式不承认物权行为。
明显本条取向第二种模式，仍然偏重于国家干预管理的色彩。个人倾向对抗要件主义。
2、【制度要点】关于不动产登记的统一性规定
【法条】 第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
【本条解读】可见我国仍然实行土地属地管辖制度，目前土地登记机构为分级多头登记模式，对房屋、林地、水权、等不动产分别在不同的机构登记。现在理论界和实务界呼声强烈，要求统一登记机构，目前的登记模式存在机构臃肿，经费分散，重复登记，不便查询等弊端。这涉及国家机构改革的敏锐问题，本条明确了也顺应了当前要求统一的呼声，下定决心确立了统一性改革的大方向。本条牵动了我中心的前途命运，也就是说以后涉及到我中心登记职能的整合调整问题。总的来讲。物权法草案从基本法的角度确定了我国不动产登记的必要性，也影射了中国未来不动产登记大有可为。到底怎么个统一法目前也不是非常明朗，尤其是登记机构统一改革争议较大，的使命被交给了未来的《不动产登记法》。（1）登记的法律依据不统一，没有专门制定的不动产登记法。而我国不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律、法规，如《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家土地管理局颁行的《土地登记规则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定交叉混杂。（2）登记机关不统一。根据不动产物权类型的不同，我国的不动产物权登记分为土地物权登记、房屋物权登记、矿产物权登记、水权登记、渔权登记和林权登记，相应地，我国不动产物权登记的机关也有六家之多，分别是国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关以及林业管理机关。登记机关不统一，损害了登记制度的基础权威。
3、【制度要点】申请登记的材料
【法条】第十一条 当事人申请登记，应当提供权属证书、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产位置、面积等的其他必要材料。
【本条解读】事实上是对《土地登记规则》（修正版）第十条第一款中权属证明或权属来源证明的细化。《土地登记规则》（修正版）第十条第一款规定：“土地登记申请者申请土地使用权、所有权和土地他项权利登记，必须向土地管理部门提交下列文件资料：（一）土地登记申请书；（二）单位、法定代表人证明，个人身份证明或者户籍证明；（三）土地权属来源证明；（四）地上附着物权属证明。”
4、【制度要点】 不动产登记机构的职责
【法条】第十二条 登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提交的必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时地登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
登记机构认为对申请登记的不动产的实际状况需要查看的，申请人以及其他有义务协助的人应当协助。
【本条解读】目前各国登记机关所采取的审查制度大致可以分为两种，一为实质审查主义，一为形式审查主义。采形式审查主义的国家，对于登记的申请，只进行形式上的审查，至于登记证上所载权利事项有无瑕疵，则不予过问，这样的公示不具有公信力。采实质审查主义的国家的登记具有公信力。依公示公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得的利益仍受法律保护。实质审查主义与形式审查主义的主要区别，在于就作为不动产物权变动的基础原因——债权关系，登记机关有无审查权限。就本条来讲，实行的是实质审查主义，赋予不动产登记以公信力
5、【制度要点】不动产登记机构的禁止性义务
【法条】第十三条 登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
【本条解读】第（一）（二）略。这里我想强调一个法律意识范畴的东西，很多人包括一些位高权重的人，也有这么一种意识或者以此作为借口：就是认为法律没有明确禁止，那么就可以做，事实上是混淆了权利和权力的区分，违反行政权法定原则的。
6、【制度要点】不动产物权生效的临界点
【法条】第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
【本条解读】所谓不动产登记簿，是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。在登记制度中，不动产登记簿具有特殊的地位，即登记簿是证明不动产物权的根据。在现代不动产法律体系中，不动产登记簿具有十分重要的作用。本条说明提出登记申请或者登记机构同意了登记或者发了证书都不是判断是否发生物权效力的节点，关键看是否有效登记在了不动产登记簿上。
7、【制度要点】物权与债权效力区分
【法条】 第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
【本条解读】本条区分了物权变动和原因行为，目前的立法把登记作为不动产物权移转合同生效的要件，混淆了物权变动和债权变动。如我国担保法第41条规定：“抵押合同自抵押登记之日起生效”。根据此条规定，不动产抵押合同必须登记才能生效。不动产物权移转合同，是以移转不动产物权为内容的债权合同，该合同只要合同的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，即发生债权的变动，当事人开始享有债权法上的请求权。配合进行登记应当是合同应有之义。不动产物权变动仅是不动产物权移转债权合同履行效力所致，不动产物权登记也是合同的履行行为，其法律效力是发生不动产物权的变动，本质上并不影响合同的效力判断。因此，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。
8、【制度要点】不动产登记簿的证据资格和登记簿的管理
【法条】 第十六条 不动产登记簿记载的事项，是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
【本条解读】不动产登记簿在登记的作用下会产生以下功能：首先，就权利人而言，不动产登记簿是有效的表明权利人就不动产所享有的权利的源证明文件。，具有权利推定的效用。其次，就第三人而言，不动产登记簿具有公信效果。再次，对于国家来说，不动产登记簿便于国家对有关不动产的监督与管理，更便于人民法院在发生损害赔偿纠纷时确定责任的归属。
第二款解读略。
9、【制度要点】不动产权属证书的证明力
【法条】第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致；记载不一致的，以不动产登记簿为准。
【本条解读】不动产权属证书作为一种国家机关依法出具的文书，具有较高的证明效力。
既然不动产物权变动是以“登记生效主义”为原则，“不经登记，不发生物权效力”，既然其效力如此绝对，则不动产登记簿在诉讼当中应当是关键证据，应当具有最终的“证据资格”。而这就是物权法草案规定第十七条第二款的理由。
10、【制度要点】 登记资料的查询和保密
【法条】第十八条 登记机构应当向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利，同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。
市人民政府办公室关于印发咸宁市知名商标认定和保护办法的通知
湖北省咸宁市人民政府办公室
市人民政府办公室关于印发咸宁市知名商标认定和保护办法的通知
各县、市、区人民政府，市政府有关部门：
《咸宁市知名商标认定和保护办法》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。
二〇一一年六月十五日
咸宁市知名商标认定和保护办法
第一条 为了实施商标战略，规范知名商标认定工作，提高咸宁市商标的知名度，加强对知名商标的保护，促进咸宁市经济发展，根据《中华人民共和国商标法》、《湖北省著名商标认定和促进条例》和有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称知名商标是指相关公众广为知晓、在市场上享有较高声誉，并依照本办法规定予以认定的商标。
相关公众包括与使用商标所标示的某类商品有关的消费者及与该类商品的营销有密切关系的其他经营者。
第三条 本办法适用于本市行政区域内知名商标的认定、保护活动。
第四条 市工商行政管理部门负责知名商标的组织认定、管理和保护工作;其他有关部门和组织根据各自职责做好相关工作。
第五条 县（市、区）工商行政管理部门及有关部门应当对商标所有人申请认定知名商标负责推荐、保护工作，并提供咨询、指导、帮助和服务。
第六条 咸宁市知名商标的认定，应当遵循自愿申请和公开、公平、公正的原则。
第七条 申请认定咸宁市知名商标应具备下列条件：
（一）其商标为本市自然人、法人和其他组织所拥有的有效商标，且无权属争议；
（二）其商标依法连续使用三年以上；
（三）其商标为相关公众广为知晓；
（四）使用该商标的商品或者服务质量可靠、安全，具有良好的市场信誉；
（五）使用该商标的商品近三年产量、销售量、市场占有率、利润、纳税额等主要经济指标，在本市同行业中居领先地位。
使用该商标的商品有利于保护环境、节约资源的，在认定时予以优先考虑。
第八条 申请认定咸宁市知名商标的应当提交下列材料：
（一）《咸宁市知名商标认定申请表》；
（二）营业执照复印件；
（三）经申请人所在地县级以上（含县级）的工商行政管理机关签章的《商标注册证》复印件；
（四）省级以上（含省级）有关部门或者行业协会出具的证明该商标商品质量的有关文件或者资料；
（五）县级以上（含县级）有关部门或者行业协会出具的证明该商标的商品近三年的销售额、纳税额、市场占有率等主要经济指标在省内或国内同类商品中排位的有关文件或者资料；
（六）该商标近三年广告宣传情况；
（七）该商标在国内外注册的情况及商标使用、管理和保护的有关规章制度；
（八）与该商标知名度有关的其他证明材料。
第九条 知名商标的认定申请，商标所有人认为自己的注册商标符合本办法第七条规定条件的，可以向所在地的县（市、区）工商行政管理部门提出申请，市属企业直接向市工商行政管理部门提出申请，并提供第八条所列材料。
第十条 县（市、区）工商行政管理部门应当在受理咸宁市知名商标认定申请之日起七日内进行初审，符合申请认定条件的，签署意见向市工商行政管理部门推荐，对初审不合格的应当将初审结果通知申请人。
第十一条 市工商行政管理部门组织设立的咸宁市知名商标认定委员会（以下简称“认定委员会”），负责知名商标的认定工作。
认定委员会的组成人员资格及任期、评审办法、认定程序等，由市工商行政管理部门制定，报市人民政府批准后实施。
第十二条 市工商行政管理部门应当自收到申请认定材料之日起7日内作出形式审查结论。审查不合格的，应当在3日内告知申请人，并书
面说明理由;审查合格的，提交认定委员会。
认定委员会对市工商行政管理部门提交的知名商标认定材料，每年集中一次进行初审，并对知名商标进行认定表决。
第十三条 经认定委员会初审符合知名商标条件的，由市工商行政管理部门发布初审公告，公告期为20日。公告期内，对初审结果有异议并提出相关证明材料的，由市工商行政管理部门组织认定委员会进行复审。
异议成立的，由市工商行政管理部门驳回认定申请；无异议或者异议不成立的，由市工商行政管理部门授予咸宁市知名商标证书，并发布认定公告。
第十四条 知名商标有效期五年，自公告之日起计算，有效期满后，应当重新申请认定。
第十五条 知名商标所有人变更注册人名义、地址或者其他注册事项的，应当自变更核准之日起三十日内报市工商行政管理部门备案。
知名商标所有人依法许可他人使用其知名商标的，应当自签订合同之日起三十日内报市工商行政管理部门备案。
知名商标所有人转让其知名商标的，商标受让人应当按照本办法规定就该受让商标重新申请知名商标认定。
第十六条 凡被认定为咸宁市知名商标的，在其有效期内可以享受以下保护：
（一）该商标所有人可在其注册商标核定使用的商品以及包装、装潢、说明书、广告上使用“咸宁市知名商标”字样。
（二）知名商标所有人可以依法向市工商行政管理部门申请冠以“湖北”或者“咸宁”字样的企业名称，也可以将知名商标的文字作为企业字号。
（三）自知名商标认定之日起，以与知名商标相同或者近似的文字申请企业名称登记，属同行业的，企业登记主管机关不予核准；属不同行业，但足以引起公众误认或者暗示其与知名商标存在某种联系，并可能对知名商标所有人的合法权益造成损害的，企业登记主管机关不予核准。
（四） 知名商标所有人认为他人登记的企业名称与其知名商标相同或者近似的，可以向企业登记主管机关或者其上一级主管机关提出撤销该企业名称登记的请求。
知名商标的文字为县级以上行政区划名称，或者全国、全省、本市闻名的江、河、湖、山以及风景名胜等名称，或者具有通用、公用性质，并符合法律规定的，不影响本条第（三）项中规定的他人相关的申请登记权的行使。
（五）县（市、区）人民政府应当设立专项资金，对认定为知名商标的商标所有人给予奖励。
（六）县级以上人民政府可根据《湖北省著名商标认定和促进条例》鼓励和支持拥有知名商标的企业加大技术创新力度，在科研项目安排、技术改造上予以重点支持和倾斜。
在同等条件下，政府采购应当优先考虑获得驰名商标、著名商标、知名商标的商品。
（七）鼓励符合咸宁市知名商标认定条件的企业积极申请湖北省著名商标认定。
第十七条 各地工商行政管理部门应加强对咸宁市知名商标的管理，建立档案，健全管理制度，定期对咸宁市知名商标的使用、保护情况进行检查。对假冒咸宁市知名商标的应依法从严查处。
第十八条 有下列情形之一的，由市工商行政管理部门撤消其咸宁市知名商标称号，并予以公告：
（一）提供虚假材料或者以其他欺诈手段骗取知名商标认定的；
（二）具有《中华人民共和国商标法》第四十四条、第四十五条、第四十八条列举的情形的；
（三）商标受让人未重新申请知名商标认定的；
（四）超越知名商标使用范围的；
（五）有其他违法行为的。
第十九条 知名商标被撤消的，该商标自撤消之日起三年内不得重新认定为知名商标。
第二十条 本办法有关商品商标的规定，适用于服务商标。
第二十一条 推
荐、评审和认定咸宁市知名商标，评审费、公示公告费由申请人按实支付。
第二十二条 本办法应用中的具体问题由咸宁市工商行政管理局负责解释。
第二十三条 工商行政管理部门工作人员、认定委员会组成人员在知名商标评审、认定工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分。
第二十四条 本办法自发布之日起施行。2005年9月12日咸政办发〔2005〕79号发布的《咸宁市知名商标认定和保护办法》同时废止。