房屋转租行为在我国的司法实践

刘亚利


　　房屋转租是指承租人在原有租赁关系的基础上将租赁物出租给他人使用、收益的行为。对于房屋转租的立法例，世界各国采用不同的法律规定加以限制。本文就这一问题进行粗浅的探讨。
　　一、各国对房屋转租的立法比较
　　少数国家是采取放任主义的立法模式，如法国民法认为转租是承租人的权利，如果没有禁止性约定、在不损害出租人利益的情况下，承租人可以转租。多数国家采取限制主义立法模式如日本、德国等国民法规定，非经出租人同意，承租人不得转租。还有一些国家如意大利民法采取区别主义立法模式，即区别不同情况，采用放任主义或者限制主义。意大利民法典第1594条规定：“除有相反的约款，承租人有将出租物让渡他人的转租权，但未经出租人的同意不得转卖契约；涉及动产物时，转租应当有出租人授权或者与习惯相符。”第1642条规定，产生孳息的物品租赁未经出租人同意，承租人不得将租赁物转租。
　　我国对于转租采用限制主义立法模式。即规定，承租人进行转租必须事先征得出租人的同意。《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
　　二、房屋转租的法律分类
　　房屋转租可分为合法转租和非法转租。合法转租是指承租人征得出租人的同意，将房屋转租给第三人。非法转租是指承租人未征得出租人的同意，擅自将房屋转租给第三人。
　　（一）采用限制主义立法模式的国家，未经出租人同意的转租即为非法转租，会产生一定的法律后果。
　　一是转租合同是否有效的问题。对于承租人与次承租人之间的转租合同的效力问题，目前观点不太一致。第一观点认为，只要出租人没有在租赁合同中禁止承租人转租，承租人则可以不经承租人的同意而转租，因承租人并未违反约定，该擅自转租行为应属有效。第二种观点认为，如果出租人并未在租赁合同中约定承租人可以转租，则说明出租人没有授权承租人转租，构成无权处分，该转租合同无效。第三观点认为，属于广义上的无权处分行为，转租合同效力待定。笔者认为第三种观点符合现行的合同自由原则和相对性原理。转租合同的成立从形式到内容与普通合同并没有区别，可以类推适用我国《合同法》第五十一条规定，认定转租合同的效力。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”承租人非法转租，只有在出租人追认时，方有效；如果不追认，则不发生法律效力。因此转租合同是效力待定合同。
　　二是出租人的解除权。根据《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。此条规定是法律赋予出租人的一项权利，出租人可以选择行使此项权利即解除租赁合同，也可以放弃此项权利即不解除租赁合同。如果出租人不解除租赁合同，实际上是对已经存在的转租关系进行了追认，从而使得转租合同从效力待定的状态变成了有效的状态，出租人与承租人之间的关系和普通租赁合同关系相同。如果出租人解除合同，有以下几种情况值得研究。
　　《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据合同相对性原理，出租人只能解除租赁合同。如果出租人选择了解除租赁合同关系，虽然承租人与次承租人的租赁合同是成立的，但是因为租赁合同解除后，租赁的标的物被出租人收回，造成转租合同实际不能履行，此时的转租合同关系只能终止。由此次承租人可以向承租人主张合同不能履行的相关赔偿。
　　对于承租人仅以一部分房屋转租，出租人是否有权解除合同？《合同法》第二百二十四条的规定是出于保护原出租人利益的考虑，但实际上正常的转租并不损害原出租人的利益，出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租关系所带来的租金收益，转租行为的发生并不影响出租人实现收益的愿望，也不会对出租人对房屋的所有权产生任何不利的影响。如果承租人的行为对出租人的利益的取得并无不利，那么出租人只能对转租部分享有解除权，这符合物尽其用原则，也真正实现了利用合同促进经济效益的功能。当然如果该转租行为对出租人是不利的，出租人可以解除全部租赁合同，这是基于保护出租人的物权的角度来考虑。
　　如果转租合同履行结束后，出租人才发现转租，出租人是否有权解除租赁合同？笔者认为，转租合同结束后，出租人无权解除合同。首先，从利益角度看，出租人已经实现了其基于租赁合同所能获得的期待利益，转租并没有损害出租人的利益，如果出租人事后解除合同，无疑只是出于对承租人的不诚信行为来进行报复罢了，对出租人和承租人没有任何益处，出租人有权利滥用之嫌；其次，从出租人同意的方式讲，同意分为明示和默示两种方式，在双方合同已经履行完毕，转租事实已经结束的情况下，法院应该推定出租人为默示同意。
　　2．承租人非法转租是否构成侵权以及转租收益性质的认定
　　一是是否构成侵权，有的学者认为承租人的转租构成对出租人所有权的侵权。有的则反对此说,认为出租是物之所有权人通过合同将租赁物的占有、使用、收益权能移转给承租人，而其自己仅保留处分权能并收取租金作为其他权能转移的代价。当承租人自行转租时，尽管出租人与承租人之间的诚信程度受到动摇，租赁物的占有层次增加，受损可能性加大，但承租人应就租赁物的损害向出租人负赔偿责任,因而出租人的所有权难说受到了侵害。但反对者并没有提出出租人以何种诉讼请求来维护自己的权益。笔者认为，根据我国《合同法》转租须经出租人同意的规定，能否转租属于出租人对租赁物享有的处分权能的表现，如果未经出租人同意而转租，应该构成对所有权的侵害，可以以侵权之诉起诉承租人。
　　二是非法转租所得租金性质。有的学说认为是不当得利。有些学者则认为，承租人违法转租，不属无权处分行为，且出租人与承租人有租赁关系存在，承租人支付对价而为使用收益，出租人对租赁物已无使用收益之权能，故承租人违法转租并未使出租人受到损害，从而违法转租原则上应在租赁契约上求得解决，出租人可终止契约或请求债务不履行之损害赔偿，无需借助于不当得利请求权。王利明先生则认为，承租人无权通过转租而获取利益，因而对于承租人所获得的扣除租金部分的剩下的收益部分，可作为不当得利而向出租人返还。笔者认为，出租人因出租房屋而得到租金收益，其对待对价是使承租人取得租赁房屋的使用收益权。虽然承租人进行了转租，但是出租人在法律上并没有因为转租行为而直接受到损害，出租人仍然可以从承租人处获得租金。因此，转租人因转租取得收益，对出租人而言，并不构成不当得利。当然，出租人对因转租而造成房屋毁损或其他损失的，可以依租赁合同或者侵权之债主张损害赔偿责任。


北安市人民法院　刘亚利
辽宁省抚顺市人民政府


抚顺市实施《中华人民共和国献血法》暂行办法（第二次修正）
抚顺市人民政府


(经市政府第7次常务会议讨论通过 根据1998年12月30日发布的抚政发[1998]56号修正 根据1999年11月1日起施行的抚政发[1999]48号将第二次修正)

第一章 总则
第一条 为保障全市医疗、急救用血需要和安全，确保献血者和用血者健康，发扬人道主义精神，促进我市社会主义物质文明和精神文明建设，依据《中华人民共和国献血法》结合我市的具体情况，特制定本办法。
第二条 各级人民政府领导本行政区域内无偿献血工作。市献血工作领导小组统一规划并负责组织协调有关部门做好献血工作，下设献血办公室（以下简称献血办），根据本市用血量负责制定献血计划，组织监督各单位献血计划的落实情况，完成无偿献血日常工作。
各县、区献血工作领导小组，负责组织、协调本辖区无偿献血工作，所设献血办公室，负责日常管理工作。
第三条 无偿献血工作实行目标管理责任制。各县区、各单位主要负责人对无偿献血工作要亲自抓、负总责，并把无偿献血工作纳入群众性创建文明地区和文明单位的活动中。
第四条 机关、部队、学校、社会团体、企事业单位、街道办事处、村民委员会应动员、组织本辖区、本单位适龄公民参加无偿献血，并建立献血适龄人群档案，按市献血办下达的献血指标完成献血任务。
第五条 各有关部门，应按照各自职责，做好无偿献血工作。新闻媒介应采取多种形式，广泛、深入、持久地开展无偿献血的社会公益性宣传活动。
各级红十字会依法参与无偿献血工作，配合政府和卫生行政部门进行无偿献血的宣传、动员和组织工作。

第二章 公民献血
第六条 各单位按市献血办下达的无偿献血指标，完成本年度献血任务后，市献血办给予办理《完成献血计划证》；公民献血后，发给《公民无偿献血证》。
第七条 凡在我市居住，年满18—55周岁健康公民有履行献血的义务。有工作单位的公民、无工作单位的公民、从事个体劳动的公民分别到所在单位、所在地区街道办事处、村民委员会及个体劳动者协会报名献血。自愿献血的公民，携带本人身份证到市献血办登记后献血。
第八条 国家机关工作人员、医务工作者应带头献血。高等院校、中等专业学校年满18周岁的在校学生和现役军人在学习、服役期间至少献血一次。
第九条 公民献血前应经过采血单位的健康检查，体检合格者方可献血。公民一般每次献血量为200毫升，最多不超过400毫升，两次献血间隔时间不少于6个月。
第十条 公民献血后有关单位可以给予适当的误餐、交通费用。

第三章 公民用血
第十一条 公民临床用血时只交付血液采集、储存、分离、检验等费用（简称“四费”）。具体收费标准按上级有关部门制定的标准执行。
第十二条 对无偿献血者及其没有工作单位，又不符合献血条件的父母、配偶和子女实行临床用血优惠制度。
无偿献血者本人自献血之日起，5年内可免费按5倍献血量临床用血；5年后，可免费临床使用献血量的等量血液。
无偿献血者的既无工作单位，又不符合献血条件的父母、配偶及其子女，5年内可免费临床使用献血量等量的血液。
无偿献血量累计超过1000毫升的无偿献血者可终生免费临床用血。
无偿献血者及其父母、配偶和子女临床用血时，需持无偿献血证书、户口簿、本人居民身分证，经市献血办核准后方可享受上述待遇。
第十三条 提倡择期手术的患者自身储血，动员患者家庭成员、亲友和所在单位以及社会互助献血。
择期手术自身储血者，须交纳用血相关费用。
家庭成员、亲友、所在单位和社会互助献血者，发给《公民无偿献血证》，并累计单位献血数额。享受医疗用血待遇时扣除互助献血量。
第十四条 公民用血须所在医院经治医师填写《医疗用血申请单》，按原审批程序执行（急诊除外）。
第十五条 无偿献血者因病在外地用血时，患者先交付相关用血费用，回市后到市献血办按我市费用标准结算。
第十六条 公民用血时应交纳保证金。保证金数额按每200毫升血液100元收取，由所在医院代行办理，每月10日前将上月保证金上交市献血办。
第十七条 恶性血液病患者每月输用400毫升以内医疗用血，减半收取保证金。
第十八条 无偿献血者享受医疗用血待遇后，凭《无偿献血证》、本人身份证到市献血办办理退还保证金。
非无偿献血者用血后应在一年内由本人或他人完成献血，方可退还保证金。
完成年度献血计划单位的非献血者用血后，凭所在单位《完成献血计划证》及本人身份证、工作证到市献血办办理退还保证金。未完成年度献血计划的，保证金不予退还，作为血液事业发展资金，由市财政局监督使用。

第四章 采供血管理
第十九条 市中心血站是我市的采供血机构，负责全市的采供血业务及技术指导工作。未经市卫生行政部门批准，任何单位和个人不得擅自采供血液。公民医疗紧急用血时，须报市献血办协调供血。
第二十条 血站是不以盈利为目的的公益性机构，无偿献血的血液必须用于临床，不得买卖，不得擅自组织个体卖血者有偿献血。
第二十一条 为确保献、供血者的身体健康，血站采集血液必须严格遵守有关操作规程和制度，采血必须由具有采血资格的医务人员进行，一次性采血器材用后必须销毁。
第二十二条 血站必须保证血液质量，对采集的血液必须进行检测，未经检测或检测不合格的血液，不得向医疗机构提供。临床用血的包装、储存、运输必须符合国家规定的卫生标准和要求。
第二十三条 医疗机构应建立储血室，医疗临床用血时必须进行认真核查，不得使用不符合国家规定标准的血液。
第二十四条 医疗机构临床用血应当制定用血计划，积极推广成分输血，做到用血科学、合理，不得浪费和滥用血液。

第五章 奖惩
第二十五条 市人民政府每年对无偿献血作出突出贡献的单位和个人给予表彰、奖励。
第二十六条 对违反本办法有下列行为的，由市卫生行政部门依法给予以下处罚：
（一）私自组织或介绍以营利为目的的职业卖血者卖血，并有勒索、受贿行为者，除没收其全部非法所得外，处以非法所得2—3倍的罚款，构成犯罪的移送司法机关处理；
（二）未经市卫生行政部门批准，擅自采血或采集血液成分的单位和个人，除令其立即停止外，没收其全部非法所得，并处以5000—10000元罚款。
第二十七条 医务人员在采血、供血和输血过程中违反规定，将不符合国家规定标准的血液用于患者的，由县级以上地方人民政府卫生行政部门责令改正；给患者健康造成损害的，应当依法赔偿；对直接负责的主管人员和其他直接责任者，依法给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机
关依法追究刑事责任。
第二十八条 卫生行政部门及其工作人员在献血、用血的监督管理工作中玩忽职守造成严重后果，构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任；未构成犯罪的，依法给予行政处分。

第六章 附则
第二十九条 本办法由市卫生局负责解释。
第三十条 本办法自1998年10月1日起施行；《抚顺市输血工作管理暂行办法》（市政府15号令）同时废止。


（1999年10月21日抚政发〔1999〕48号发布 1999年11月1日起施行）

通知

各县、区人民政府，市政府各部门，各企事业单位：
根据我市实际情况，市政府决定将《抚顺市实施〈中华人民共和国献血法〉暂行办法》第十六条修改为：
“第十六条 公民用血时应交纳保证金。保证金数额按每200毫升血液100元收取，由所在医院代行办理，每月10日前将上月保证金上交市献血办。”
此通知自一九九九年十一月一日起施行。



1998年9月28日